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第16章 房价，轻度下跌？(2)
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李银：但有一点可以肯定的是，目前很多做地产的利润没有以前高。所以你看到有11家央企剥离了部分非主业，就是地产业，它退出了。然后小的地产商也退出了，但大的地产商基本没有动。大家为什么去投资矿业呢？是因为它的利润率更高，市盈率更高，这没错，但这不代表它放弃主业这一块。
王牧笛：现在这些做矿业的房地产，在股市的表现都很好。
李银：对，可你知道它们怎么做矿业吗？有几个途径，第一个是像民营资本那样，去投资实体的矿山，买矿山自己生产，然后卖给相应的企业。第二个就是倒买倒卖，很多有地产背景的企业去买矿权，然后转卖，捞一笔，这是一个投资方式。第三个是股票，包括紫金矿业这样很好的股票。但是不能这么吹股票，说某一矿业公司的股票不错，购买股票预期可以增值。因为矿业是有很多风险的，它属于高风险、高投入、高回报。
郎咸平：而且矿业特别受经济变化的影响，如果经济一进入萧条期，矿业就首当其冲。
王牧笛：但是有媒体的观察说还有一部分资金，其实转了个圈并没有离开房地产，而是进入了房地产的信托领域，也就是房地产上游的金融领域。它还是在房地产里打转的，只是不进入二级市场了。
李银：2010年1月到8月，大概有12只可以在中国投资的私募基金，地产方面的，进入到中国，成功募集了大概82亿人民币。可见地产商从银行借贷这方面走不通之后，转向私募了。为什么还有那么多私募做呢？因为它还有利可图。
郎咸平：就地产的信托基金来看，像万科的利息还比较低，大概6%不到。但是很多现在都很高，像绿城。
王牧笛：高息融资。
郎咸平：对于一些中小型地产商，利息高达百分之十几。所以它们的压力还是很大的。
王牧笛：成本压力也很大。
郎咸平：非常大。
王牧笛：所以住建部研究中心的主任陈淮，这个行业中响当当的人物，最近也在感慨说目前的房地产调控还不是最严厉的，国内的房地产市场还没到冬天，才刚刚入秋。
郎咸平：行了，行了。
王牧笛：这种严厉的政策除了把资金挤到了矿业，还挤到哪里呢？足球。中国足球完全是在足球领域之外的，我们把足球分为两种，一种叫足球，一种叫中国足球。就这种亏损的买卖，我们这些房地产大鳄们也去做了。目前地产资金介入足球的有：河南建业、长春亚泰、杭州绿城、辽宁宏运、成都谢菲联、上海中邦，就是说尽管足球是亏损大户，但房地产的资金都去拥抱了。
你看最近万达的王健林、恒大的许家印，都在做足球学校、足球基地。许家印前两天掷出豪言，说要建立全球最大的足球学校、足球基地。
李银：永远都有豪情壮志。
郎咸平：对，豪情壮志我们是有的。
王牧笛：所以说现在民众所了解的并不是恒大的房子，而是恒大的足球。一个房地产商靠足球闻名了。
李银：如果我们看胡润女富豪榜的话，前面几位还是跟地产有关系的，比如吴亚军等等。可见中国的地产有一个很怪的逻辑，就是国家认为房地产业不能倒，我们就都说它不能倒，不管你再怎么恐慌，再怎么彷徨，它最后还是不会倒的。
王牧笛：尽管巴曙松警告说经济学家不要轻易谈房价，但是还有一批经济学家前仆后继地去谈房价。比如最近易宪容就说房价降是必然的。
郎咸平：他讲了很多年了。
王牧笛：还有牛刀，他说房价已见顶，楼市将出现三阶段下跌。他还表态说，“95后”的婚龄到来之前，中国将彻底告别高房价。预测出阶段了！还有一个人的观点更有意思，就是广州市的一个政协委员，也是房地产相关行业中人，他跟这两位经济学家的探讨不太一样。他认为房价不会降，他说政府现在拖住房价上涨的速度，就是为了让你买房，你还不买，现在有钱人没房买，因为没有购房指标，等到政府一旦放松以后，房价永远都不会降，如果明年降了，我赔你。就跟打赌一样。
保障房这把蒙上灰尘的利器
保障房是一般国际经验中解决房价困局的一把利器。但这把利器在中国本土发生了很多事情，蒙上一些灰尘，它会有很多高门槛。
王牧笛：每次聊房地产，说困局的突围，“郎眼”总会给出一个建设性的建议，就是要商品房和保障房这两条腿走路，两手抓，两手都要硬。保障房是一般国际经验中解决房价困局的一把利器。但这把利器在中国本土发生了很多事情，蒙了一些灰尘，它会有很多高门槛。说2011年保障房要建1000万套，那据教授的观察，到现在为止落实得怎么样了？
郎咸平：1000万套哪那么容易啊！貌似很多省已经达标了，包括河北。
李银：政府已经下了严格的命令，必须要完成，要不然乌纱帽不保。
王牧笛：问题是我们去观察一下它们完成的结构，很多开发商甚至在一块空地上搭一个架子，放一挂鞭炮就算开工了。
郎咸平：没错。1000万套听起来很惊人对不对？但是我跟你讲，其中400万套是棚户改造，这和保障房没关的，因为它完全可以由开发商自己去改建，根本不是保障房。另外200万套经济适用房，这个基本是政府给公务员的福利房，或者是央企以经济适用房的名义给自己员工建的所谓的福利房，根本分不到普通人身上。剩下的380万套才是廉租屋或者公租屋。也就是说，即使这1000万套完全执行到位，也只有380万套发挥作用。
王牧笛：所以现在媒体关注的是福利房的回潮，现在很多大的垄断企业乘着保障房的春风，开始自己建房。
郎咸平：对，就以北京市为例，73%的土地被各部委、事业单位、国企廉价拿去了，并且以优惠的价格给内部的人。而且，最近有60%的国企、央企都有自建保障房的计划。这些全部都算在这1000万套里面的。
李银：其实是政府鼓励的，政府说鼓励自有闲置土地资源的企业参与建设保障房，把这个资源用起来，建给员工住。
郎咸平：问题是这些都是国企跟央企，它在整个经济里面的比例是非常小的。国企跟央企又回到过去福利房的思路了。
李银：对，集资建房。
郎咸平：那我请问你，我们的民企或者大部分老百姓享受到福利了吗？没有。所以这个经济适用房让我们感到最遗憾的一点是，它并没有解决我们保障房的问题，反而是让国企跟央企又回到福利房阶段。甚至这380万套廉租屋跟公租屋本身也有很多水分在里面。
王牧笛：咱们就拿实实在在的保障房举例子。深圳的松坪村保障房项目，经过实测，49平方米的户型，使用面积不足29平方米，60平方米的户型，使用面积不足38平方米。卧室只能放一张很小的床，书桌都放不了。这是实实在在的深圳的保障房。
郎咸平：而且从人大常委会审议2010年度审计报告中看得出来，在16个城市2009年开工建设的公共租赁住房大概有2.97万套，其中有4407套被违规租售或者另作他用，有4247套被分给了不符合条件的家庭，合计占到了30%。
李银：这就是权属不够清晰。保障房应该是保障，是给他们居住使用的，而不是用来产权出售的。这个没有界定好的话，永远都有寻租的空间、腐败的空间。
王牧笛：其实保障房是一个弹性很大的概念。中央对保障房其实是有明确规定的，但是到了地方上，保障房的定义和范围就都不一样了。北京市的保障房有6种，别的地方有的是8种，最多的是10种。也就是说，每个地方对保障房的定义不同，那它的开工面积、开工率、完工的进度当然也就不同。所以现在很多学者提议说，保障房的建设很重要，但是保障房的制度建设更重要。
郎咸平：是啊。
王牧笛：你保障房是不是该立法了？
郎咸平：以昌平区回龙观跟天通苑为例，78.8%都被拿去出租了。那你这个经济适用房有什么意义？
王牧笛：我们不妨看看他山之石，日本政府推出的价格低廉的住房叫公团住宅，它对这种租公房者有两条限制。第一条，定期的收入审核，超过收入的不允许住，或者收取高额的房租。第二条，它把公房分级，不是说你不符合条件就不能住，你白领也可以住，但是相对来讲房费收的比较高一点。就是说，它是因人制宜的。
李银：而且这个定期审核还是定期回访审核，它不是只审一次，比如说第一次你的审核通过了，但是未来几年，你发财了，它再审的话，发现你的资格已经提高很多，那你就不能住这了，你去住别的房子吧。
郎咸平：这个制度拿到我们国家也是不管用的，只要把那个人搞定就可以了，没事的。
王牧笛：因为身份可以造假，收入审核也可以造假。
郎咸平：都可以造假。中央政府的态度是对的，应该建保障房，可是在这个军令状下，我们发现有些地方政府在凑数。如果这个都能造假，那还有什么意义？即使我们引进日本的制度，收入之类的不能造假吗？还是可以的。
王牧笛：这依然是一个权力分配的时代，当年克拉玛依那场大火，不是“让领导先走吗”？现在叫“让领导先分房”。浙江苍南县最近做了一个项目，作为温州市首个限价房项目竟然专门出台了一个规定，说限价房的销售对象主要是苍南县党政机关和其他全额拨款事业单位的在职干部和职工。而且不少乡镇采用的是工龄加职位的计分方式，工龄要长，职位要高，那肯定是领导干部先拿房。
李银：难怪在中国要混资历。
王牧笛：让领导干部先分房的结果，就是现在保障房的小区进进出出的都是奔驰、宝马。那些人的身份，都是领导的七大姑、八大姨。
郎咸平：你们有没有福利房？
李银：我们好像没有的。我们没有自有资源，没有土地。
王牧笛：我们也没有，取消了。恨生不逢时。所以在中国最惨的就是我们这种“夹心层”，就是收入高又高不到买房的标准，低又低不到保障房的界限。
郎咸平：工作单位又不建福利房，你说讨不讨厌？
王牧笛：所以我们说保障房，你看保障什么？保障的一方面是生存、生活，另一方面是爱情和婚姻。当年冯小刚的《甲方乙方》里刘蓓跟葛优有段对话，刘蓓说没有爱情的婚姻是不幸福的。葛优说，错，没有房子的婚姻才是不幸福的。所以教授，我不知道这两天您关没关注到现在网上热炒的一些电视剧。比如说《裸婚时代》，之前的《蜗居》，再往前的《贫嘴张大民的幸福生活》，全都跟房子相关。甚至包括现在央视一套《夏妍的秋天》，都跟房地产相关。
李银：但可能有一个好的趋势就是会催生像我们这样的人，结婚没有婚房，我们觉得租房跟买房都是一样的生活。租房的话，我们的生活质量还可以得到保障。不需要一定要为一套房子让自己终身受困。
郎咸平：租房很贵。
李银：租房的租金，我们可以负担。但是买房的话，我们负担不起。在美国也是这样子，40岁的时候，你可以买一套比较不错的房子。30岁的时候，你在奋斗。20岁的时候，你刚毕业，还是一个拼搏的阶段。换句话来说，在中国，大家都在为了房子而奋斗，为了一个房子背负那么多债务，你怎么去创新？怎么可能有乔布斯？
王牧笛：这个观点是潘石屹的观点，潘石屹前两天坐飞机，空姐成群结队地去求他的签名，同时向他请教房子的问题。后来潘石屹言之凿凿地给出结论，说还是租房合算。
李银：这也是被迫得出的一个观点。
王牧笛：对，作为年轻人，租房可能是一种无奈的选择。所以网易微博的网友把恩格斯的名言给改了，改成“没有房子的婚姻是不道德的婚姻”，房子都已经成为了一个民族道德的尺度了。
李银：这才是可悲的。
李银：但有一点可以肯定的是，目前很多做地产的利润没有以前高。所以你看到有11家央企剥离了部分非主业，就是地产业，它退出了。然后小的地产商也退出了，但大的地产商基本没有动。大家为什么去投资矿业呢？是因为它的利润率更高，市盈率更高，这没错，但这不代表它放弃主业这一块。
王牧笛：现在这些做矿业的房地产，在股市的表现都很好。
李银：对，可你知道它们怎么做矿业吗？有几个途径，第一个是像民营资本那样，去投资实体的矿山，买矿山自己生产，然后卖给相应的企业。第二个就是倒买倒卖，很多有地产背景的企业去买矿权，然后转卖，捞一笔，这是一个投资方式。第三个是股票，包括紫金矿业这样很好的股票。但是不能这么吹股票，说某一矿业公司的股票不错，购买股票预期可以增值。因为矿业是有很多风险的，它属于高风险、高投入、高回报。
郎咸平：而且矿业特别受经济变化的影响，如果经济一进入萧条期，矿业就首当其冲。
王牧笛：但是有媒体的观察说还有一部分资金，其实转了个圈并没有离开房地产，而是进入了房地产的信托领域，也就是房地产上游的金融领域。它还是在房地产里打转的，只是不进入二级市场了。
李银：2010年1月到8月，大概有12只可以在中国投资的私募基金，地产方面的，进入到中国，成功募集了大概82亿人民币。可见地产商从银行借贷这方面走不通之后，转向私募了。为什么还有那么多私募做呢？因为它还有利可图。
郎咸平：就地产的信托基金来看，像万科的利息还比较低，大概6%不到。但是很多现在都很高，像绿城。
王牧笛：高息融资。
郎咸平：对于一些中小型地产商，利息高达百分之十几。所以它们的压力还是很大的。
王牧笛：成本压力也很大。
郎咸平：非常大。
王牧笛：所以住建部研究中心的主任陈淮，这个行业中响当当的人物，最近也在感慨说目前的房地产调控还不是最严厉的，国内的房地产市场还没到冬天，才刚刚入秋。
郎咸平：行了，行了。
王牧笛：这种严厉的政策除了把资金挤到了矿业，还挤到哪里呢？足球。中国足球完全是在足球领域之外的，我们把足球分为两种，一种叫足球，一种叫中国足球。就这种亏损的买卖，我们这些房地产大鳄们也去做了。目前地产资金介入足球的有：河南建业、长春亚泰、杭州绿城、辽宁宏运、成都谢菲联、上海中邦，就是说尽管足球是亏损大户，但房地产的资金都去拥抱了。
你看最近万达的王健林、恒大的许家印，都在做足球学校、足球基地。许家印前两天掷出豪言，说要建立全球最大的足球学校、足球基地。
李银：永远都有豪情壮志。
郎咸平：对，豪情壮志我们是有的。
王牧笛：所以说现在民众所了解的并不是恒大的房子，而是恒大的足球。一个房地产商靠足球闻名了。
李银：如果我们看胡润女富豪榜的话，前面几位还是跟地产有关系的，比如吴亚军等等。可见中国的地产有一个很怪的逻辑，就是国家认为房地产业不能倒，我们就都说它不能倒，不管你再怎么恐慌，再怎么彷徨，它最后还是不会倒的。
王牧笛：尽管巴曙松警告说经济学家不要轻易谈房价，但是还有一批经济学家前仆后继地去谈房价。比如最近易宪容就说房价降是必然的。
郎咸平：他讲了很多年了。
王牧笛：还有牛刀，他说房价已见顶，楼市将出现三阶段下跌。他还表态说，“95后”的婚龄到来之前，中国将彻底告别高房价。预测出阶段了！还有一个人的观点更有意思，就是广州市的一个政协委员，也是房地产相关行业中人，他跟这两位经济学家的探讨不太一样。他认为房价不会降，他说政府现在拖住房价上涨的速度，就是为了让你买房，你还不买，现在有钱人没房买，因为没有购房指标，等到政府一旦放松以后，房价永远都不会降，如果明年降了，我赔你。就跟打赌一样。
保障房这把蒙上灰尘的利器
保障房是一般国际经验中解决房价困局的一把利器。但这把利器在中国本土发生了很多事情，蒙上一些灰尘，它会有很多高门槛。
王牧笛：每次聊房地产，说困局的突围，“郎眼”总会给出一个建设性的建议，就是要商品房和保障房这两条腿走路，两手抓，两手都要硬。保障房是一般国际经验中解决房价困局的一把利器。但这把利器在中国本土发生了很多事情，蒙了一些灰尘，它会有很多高门槛。说2011年保障房要建1000万套，那据教授的观察，到现在为止落实得怎么样了？
郎咸平：1000万套哪那么容易啊！貌似很多省已经达标了，包括河北。
李银：政府已经下了严格的命令，必须要完成，要不然乌纱帽不保。
王牧笛：问题是我们去观察一下它们完成的结构，很多开发商甚至在一块空地上搭一个架子，放一挂鞭炮就算开工了。
郎咸平：没错。1000万套听起来很惊人对不对？但是我跟你讲，其中400万套是棚户改造，这和保障房没关的，因为它完全可以由开发商自己去改建，根本不是保障房。另外200万套经济适用房，这个基本是政府给公务员的福利房，或者是央企以经济适用房的名义给自己员工建的所谓的福利房，根本分不到普通人身上。剩下的380万套才是廉租屋或者公租屋。也就是说，即使这1000万套完全执行到位，也只有380万套发挥作用。
王牧笛：所以现在媒体关注的是福利房的回潮，现在很多大的垄断企业乘着保障房的春风，开始自己建房。
郎咸平：对，就以北京市为例，73%的土地被各部委、事业单位、国企廉价拿去了，并且以优惠的价格给内部的人。而且，最近有60%的国企、央企都有自建保障房的计划。这些全部都算在这1000万套里面的。
李银：其实是政府鼓励的，政府说鼓励自有闲置土地资源的企业参与建设保障房，把这个资源用起来，建给员工住。
郎咸平：问题是这些都是国企跟央企，它在整个经济里面的比例是非常小的。国企跟央企又回到过去福利房的思路了。
李银：对，集资建房。
郎咸平：那我请问你，我们的民企或者大部分老百姓享受到福利了吗？没有。所以这个经济适用房让我们感到最遗憾的一点是，它并没有解决我们保障房的问题，反而是让国企跟央企又回到福利房阶段。甚至这380万套廉租屋跟公租屋本身也有很多水分在里面。
王牧笛：咱们就拿实实在在的保障房举例子。深圳的松坪村保障房项目，经过实测，49平方米的户型，使用面积不足29平方米，60平方米的户型，使用面积不足38平方米。卧室只能放一张很小的床，书桌都放不了。这是实实在在的深圳的保障房。
郎咸平：而且从人大常委会审议2010年度审计报告中看得出来，在16个城市2009年开工建设的公共租赁住房大概有2.97万套，其中有4407套被违规租售或者另作他用，有4247套被分给了不符合条件的家庭，合计占到了30%。
李银：这就是权属不够清晰。保障房应该是保障，是给他们居住使用的，而不是用来产权出售的。这个没有界定好的话，永远都有寻租的空间、腐败的空间。
王牧笛：其实保障房是一个弹性很大的概念。中央对保障房其实是有明确规定的，但是到了地方上，保障房的定义和范围就都不一样了。北京市的保障房有6种，别的地方有的是8种，最多的是10种。也就是说，每个地方对保障房的定义不同，那它的开工面积、开工率、完工的进度当然也就不同。所以现在很多学者提议说，保障房的建设很重要，但是保障房的制度建设更重要。
郎咸平：是啊。
王牧笛：你保障房是不是该立法了？
郎咸平：以昌平区回龙观跟天通苑为例，78.8%都被拿去出租了。那你这个经济适用房有什么意义？
王牧笛：我们不妨看看他山之石，日本政府推出的价格低廉的住房叫公团住宅，它对这种租公房者有两条限制。第一条，定期的收入审核，超过收入的不允许住，或者收取高额的房租。第二条，它把公房分级，不是说你不符合条件就不能住，你白领也可以住，但是相对来讲房费收的比较高一点。就是说，它是因人制宜的。
李银：而且这个定期审核还是定期回访审核，它不是只审一次，比如说第一次你的审核通过了，但是未来几年，你发财了，它再审的话，发现你的资格已经提高很多，那你就不能住这了，你去住别的房子吧。
郎咸平：这个制度拿到我们国家也是不管用的，只要把那个人搞定就可以了，没事的。
王牧笛：因为身份可以造假，收入审核也可以造假。
郎咸平：都可以造假。中央政府的态度是对的，应该建保障房，可是在这个军令状下，我们发现有些地方政府在凑数。如果这个都能造假，那还有什么意义？即使我们引进日本的制度，收入之类的不能造假吗？还是可以的。
王牧笛：这依然是一个权力分配的时代，当年克拉玛依那场大火，不是“让领导先走吗”？现在叫“让领导先分房”。浙江苍南县最近做了一个项目，作为温州市首个限价房项目竟然专门出台了一个规定，说限价房的销售对象主要是苍南县党政机关和其他全额拨款事业单位的在职干部和职工。而且不少乡镇采用的是工龄加职位的计分方式，工龄要长，职位要高，那肯定是领导干部先拿房。
李银：难怪在中国要混资历。
王牧笛：让领导干部先分房的结果，就是现在保障房的小区进进出出的都是奔驰、宝马。那些人的身份，都是领导的七大姑、八大姨。
郎咸平：你们有没有福利房？
李银：我们好像没有的。我们没有自有资源，没有土地。
王牧笛：我们也没有，取消了。恨生不逢时。所以在中国最惨的就是我们这种“夹心层”，就是收入高又高不到买房的标准，低又低不到保障房的界限。
郎咸平：工作单位又不建福利房，你说讨不讨厌？
王牧笛：所以我们说保障房，你看保障什么？保障的一方面是生存、生活，另一方面是爱情和婚姻。当年冯小刚的《甲方乙方》里刘蓓跟葛优有段对话，刘蓓说没有爱情的婚姻是不幸福的。葛优说，错，没有房子的婚姻才是不幸福的。所以教授，我不知道这两天您关没关注到现在网上热炒的一些电视剧。比如说《裸婚时代》，之前的《蜗居》，再往前的《贫嘴张大民的幸福生活》，全都跟房子相关。甚至包括现在央视一套《夏妍的秋天》，都跟房地产相关。
李银：但可能有一个好的趋势就是会催生像我们这样的人，结婚没有婚房，我们觉得租房跟买房都是一样的生活。租房的话，我们的生活质量还可以得到保障。不需要一定要为一套房子让自己终身受困。
郎咸平：租房很贵。
李银：租房的租金，我们可以负担。但是买房的话，我们负担不起。在美国也是这样子，40岁的时候，你可以买一套比较不错的房子。30岁的时候，你在奋斗。20岁的时候，你刚毕业，还是一个拼搏的阶段。换句话来说，在中国，大家都在为了房子而奋斗，为了一个房子背负那么多债务，你怎么去创新？怎么可能有乔布斯？
王牧笛：这个观点是潘石屹的观点，潘石屹前两天坐飞机，空姐成群结队地去求他的签名，同时向他请教房子的问题。后来潘石屹言之凿凿地给出结论，说还是租房合算。
李银：这也是被迫得出的一个观点。
王牧笛：对，作为年轻人，租房可能是一种无奈的选择。所以网易微博的网友把恩格斯的名言给改了，改成“没有房子的婚姻是不道德的婚姻”，房子都已经成为了一个民族道德的尺度了。
李银：这才是可悲的。